Какие квартиры нельзя покупать в 2023 году?

Еще недавно можно было сказать, что следует категорически отказаться от любой сделки покупки жилья по доверенности. Но увы, на сегодняшний день большая доля рынка фактически продается по доверенности. В 2022 году примерно 50% сделок по продаже квартир на вторичном рынке по стране совершались по нотариальной доверенности, указывает газета «Коммерсантъ», опираясь на аналитику инвестиционной компании «Флип». Поэтому, если не рассматривать покупку недвижимости с использованием доверенности продавцом, то предложение существенно ограничивается.
Итак, вы выбрали квартиру, которая продается лицом, действующим по доверенности. На что нужно обратить внимание при изучении доверенности?

Первое - когда она выдана. Если доверенность выдана достаточно давно, например, 2-3 года назад, это должно вас сильно насторожить, т.к. по такому документу очень рискованно совершать сделку. За длительный период времени, прошедший с момента выдачи доверенности, могли произойти различные события, например, собственника уже нет в живых, либо он утратил дееспособность, либо он находится в больнице в тяжелом состоянии, либо в данный момент он передумал продавать свою недвижимость. В таких случаях рекомендуем получить подтверждение от собственника, что полномочия доверенного лица по-прежнему актуальны, что его устраивает цена, условия продажи и пр.

Второе - кем она выдана. Если доверенность выдана не российским нотариусом и не в консульстве Российской Федерации за рубежом, то с такими доверенностями покупать квартиру нельзя.

Третье - на кого она выдана. Если доверенным лицом продавца является близкий родственник (родители, дети, братья сестры и т.д.), то это нормальная жизненная ситуация. Если же доверенность выдана на постороннего человека, то тут нужно внимательно изучить полномочия.

Четвертое - какие полномочия прописаны. Если доверенность предусматривает право на получение денег доверенным лицом при продаже, нет никакой гарантии, что деньги дойдут до собственника. Поэтому рекомендуем вам отказаться от такой сделки. Нормальной практикой является указание в доверенности полномочий представителя на подписание договора и сдачу его на регистрацию в Росреестр, без права получения денежных средств. Общий алгоритм, которого мы рекомендуем придерживаться, это перечисление денежных средств по договору купли-продажи непосредственно на счет продавца безналичным путем (через аккредитив или систему безопасных расчетов).
Нужно учитывать, что речь идет именно о проведении сделки лицом, действующим по доверенности, а проверка юридической чистоты объекта — это уже немного другая сторона данной процедуры.

Первое, пенсионеры, несовершеннолетние и лица, отказавшиеся от участия в приватизации. Если в квартире зарегистрированы какие-либо граждане, то выписать их достаточно трудно, особенно, если речь идет о лицах пенсионного возраста и несовершеннолетних. Суды по данной категории дел особое внимание уделяют обеспеченности данной незащищенной категории граждан иным жилым помещение, что как мы понимаем не всегда имеет место быть. Что касается лиц, которые отказались от участия в приватизации, то в соответствии с положениями ч. 4 ст. 31 ЖК РФ за ними бессрочно сохраняется право пользования квартирой. Кроме того, таких лиц нельзя выселить по исковому заявлению нового собственника квартиры (в случае ее продажи).


Второе, уехавшие за рубеж. В 2023 году все чаще встречаются на рынке недвижимости такие квартиры, где есть зарегистрированный человек, уехавший за рубеж, и не успевший сняться с регистрационного учета. Продавец в обмен на данный недостаток жилья может предложить скидку покупателю, и указать, что прописанного человека можно снять с регистрационного учета по суду. Действительно, в большинстве случаев выписать такое лицо в судебном порядке можно, но в некоторых случаях это будет сделать весьма затруднительно. Поэтому, если квартира продаётся с правами третьих лиц, обязательно ставьте условие, чтобы на момент заключения сделки все зарегистрированные лица были сняты с регистрационного учёта. Если человек находится за рубежом, существует определённая процедура снятия его с учета через консульство Российской Федерации.


Третье, выписанные ранее принудительно. Также нужно понимать, что помимо тех лиц, кто непосредственно прописан в квартире в данный момент, права пользования могут быть у лиц, которые были выписаны ранее принудительно и находятся в настоящее время в местах лишения свободы/ в местах принудительного лечения. Такие лица, как правило, имеют право вернуться туда, где они проживали раньше. Поэтому нужно изучать историю квартиры, чтобы удостовериться, что в данной квартире таких лиц нет. Иначе, через несколько месяцев после покупки квартиры вы можете быть неприятно удивлены, когда из мест лишения свободы вернется на проживание человек, заявив, что он по закону имеет на это право, и Вам нечего будет ему возразить.

Крупнейшие страховые компании отказываются страховать риски по квартирам, где единственным собственником является продавец и возраст его более 70 лет. Если продавец пожилого возраста, но человек может присутствовать на сделке, то нужно проводить медицинское освидетельствование в день совершения сделки, что человек находится в здравом уме и памяти и отдает отчет своим действиям. Это делается для того, чтобы получить гарантии на будущее от возможного последующего оспаривания сделки, например, родственниками этого пожилого продавца. Если же возрастной собственник не может присутствовать на сделке, находится в другом городе или за границей, и договор заключается по доверенности, то от совершения подобной сделки рекомендуем отказаться, поскольку вы не имеете возможности убедиться в наличии доброй воли и возможности по состоянию здоровья продавца на продажу.

Если в результате проверки выясняется, что буквально полгода-год назад происходила частая смена собственников, т.е. совершено несколько сделок подряд, то от покупки такого жилья рекомендуем отказаться. Кроме того, нужно обращать внимание, если прописанные в квартире прежние собственники были выписаны не добровольно, а по решению суда. Подобные ситуации требуют особого внимания и анализа.  Зачастую продавец не выписывается добровольно в одном случае, если покупатель с ним не расплатился. В таком случае есть вероятность, что по такой квартире возможны последующие судебные споры.

В настоящее время закон разделяет такие сделки на два типа, в зависимости от иностранца/нерезидента, является ли продавец гражданином дружественной или недружественной страны. Если продавец — гражданин недружественной страны, то к нему будет максимальное внимание со стороны государственных органов. Если исходить из буквы закона, то никакой логики в такой продаже нет, т.к. все деньги с продажи зачисляются на специальный счет, с которого собственник снять средства фактически не сможет. Но люди пытаются найти ухищрения и обманные пути проведения сделок, чтоб обмануть государство, выполняя расчеты наличными средствами и через подставных лиц. Однако налоговая служба получает все необходимые сведения из банков и Росреестра для того, чтобы выявить эту незаконную сделку. Да, иностранец получил деньги и уехал, но покупатель квартиры и сама недвижимость остались в России. Именно покупатель по такой схеме будет привлечен налоговой службой к ответственности по законодательству Российской Федерации. В соответствии п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ, сделка купли-продажи недвижимости, заключённая между гражданином РФ и нерезидентом, по закону считается валютной операцией, даже в случае расчета в рублях, и должна проводиться строго в безналичной форме. За нарушение этой нормы закона, к примеру, если прописать в договоре всю сумму продажи квартиры, но провести расчеты наличными через банковскую ячейку, предусмотрен штраф в размере 75 — 100% размера незаконной валютной операции. Кроме того, вторым нарушением, за которое покупатель будет привлечен к ответственности, будет покупка недвижимости без использования при расчете с нерезидентом счёта типа «С». Поэтому если квартиру продает гражданин недружественной страны с использованием какой-то «хитрой схемы» обхода закона, то сразу разворачиваемся и уходим. Если Вы покупаете квартиру у гражданина РФ, но Вы видите, что ранее собственник приобрел ее у нерезидента — гражданина недружественной страны, то нужно изучить историю квартиры. Потребуйте у продавца подтверждение того, что деньги были зачислены на специальный счет «С», если этого сделано не было, то Вы находитесь в зоне повышенного риска, а такую квартиру покупать нельзя. Если же продавец является иностранцем, но не является гражданином недружественной страны, то здесь существует только одно ограничение – при покупке недвижимости нельзя выполнять расчет наличными, нужно рассчитываться только по безналу через уполномоченные банки. При этом по договору купли-продажи безналичным путем должна быть перечислена не только стоимость квартиры по договору, но также аванс. В этом случае никаких претензий к Вам со стороны налоговой службы не возникнет, и никаких штрафов платить не придется.
Но стоит помнить, что недобросовестные продавцы не стоят на месте и постоянно придумывают новые схемы мошенничества.